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预售资金监管将提高房企自有资金门槛

2019/12/20 11:04:42 来源:衡阳住宅与房地产信息网

    近日,西安市住房和城乡建设局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》,本次意见稿针对新房市场,从适用范围到具体的执行细则,加强了对开发商资金使用的监管。可以预见,文件若正式执行,开发商预售资金将受到全方位、全程的监管。该项监管办法的出台,将会对目前西安房地产市场、开发商以及购房者带来哪些影响呢?

    对市场:促进房地产长期稳定有效发展

    据了解,早在西安出台此次监管办法之前,南京、北京、沈阳、山东等省市就出台了相关的预售资金监管方式。在出台本次征求意见稿之前,西安也有对开发商预售资金的监管政策,但监管、预售资金使用的细节并不明确。本次监管办法的出台,将对市场产生不小的影响。

    第一太平戴维斯西安公司项目及开发顾问部高级助理董事唐曰冲认为,房地产预售政策监管是长效措施,目的仍是保持房地产市场长期稳定健康的发展态势。他说:“资金监管政策可能会短期影响市场供应。据我们内部数据统计,近5年西安房地产市场年均供应只有1310万方住宅,但年均成交是1720万方,也就是说每年有供需之间的差额是400万。所以在监管的同时,土地供应要跟上,监管制度从供应侧和需求侧双向去调整平衡。”

    美城股份市场研究中心总监沈玮认为,此次政策放在全国范围来看都是极为严格的。房地产向来是现金流为王的行业,锁死预售资金,对于房企拿地战略、开发节奏等影响深远。短期之内可能对市场影响不大,长期可能会使房企拿地的热情减弱,导致土地成交减少,进而导致供需失衡,影响到市场。

    西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析认为,这次政策出台的背景首先是有“预谋”的,整个政策和系列性的调控政策应该是一脉相承的,是对原有漏洞政策的优化,目的就是从严治理市场。

    同时,沈玮也建议,南方一些城市为了遏制烂尾楼,要求现房出售或者要求主体完成2/3的,这种做法也可以借鉴。

    对开发商:提高房企自有资金门槛

    本次资金监管政策,主要是针对开发商制定的,要求专款专用、全程监管。其中对商品房预售资金使用计划做出明确规定,例如应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时间节点制定,并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。

    沈玮坦言,在目前的市场环境下,这一政策对开发商来说,无疑是雪上加霜。“目前市场转冷、销量下滑,除了极个别的高性价比楼盘还在摇号外,平销已经成为常态。而且西安限价已有两年之久,新房价格被严格控制,且今年银行对房企贷款是“歧视性政策”,没有实力,贷款都是问题,预售资金的限制,对房企更为致命。”沈玮预测,很多房企标榜的“高周转”,在2020年的西安市场也许行不通了,房企拿地扩张的趋势将有所放缓。

    朱郁认为,政策出台其实是提高了开发企业自有资金的门槛,如果自有资金不充裕,以后新拿地可能连门槛都够不上了,在市场激烈的竞争中,自然会淘汰出局。

    唐曰冲则认为,在自有资金方面,实际上地产商的储备也一直在变强,所以说出台此类相关政策的时机也已成熟。

    对购房者:通过约束开发商保障购房者权益

    前几年,西安市场的烂尾楼维权项目较多,而本次资金监管政策的出台,对于购房者来说无疑是一种保障,减少了烂尾楼出现,很多购房者也纷纷对此表示支持。

    朱郁认为,过往有一些案例表明,开发企业用收缴的房款作为腾笼换鸟之用,购房者房款变成开发商自有资金,购房者交了钱并不知道将会如何使用,如果开发商挪作他用,就会导致有些项目搁置,出现无法按期交付等纠纷维权事件。此项办法会大大减少这类事件的发生。

    沈玮分析道,这项办法的本质就是通过对开发商的约束,来保障购房者的权益。政策直接锁死了开发商预售楼栋取得的资金,想要全额提取,必须完成不动产首次登记。这些无疑促使开发商主动为购房者完成从买到住的各项流程。而老百姓更多的是关注监管的主体责任,包括收存使用的范畴、如何退房等流程。

    来源:华商报
责任编辑:珊珊
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